20世纪60年代“生态建筑”理念被提出，至此，“绿色建筑”概念有了雏形。

  70年代，国际能源危机爆发，建筑节能被提上日程，“节能建筑”风潮兴起，低能耗建筑先后在各国出现。

  80年代，节能建筑体系逐渐完善并开始应用，由于“绿色”在国际上已成为地球环保的代名词，因此，在美洲、澳大利亚、东亚等国家，开始使用“绿色建筑”作为生态、环保、可持续建筑的通称。

  1992年，联合国环境与发展大会，首次提出“绿色建筑”概念，随后多个国家及地区相继推出了自有绿色建筑评价体系，并将其作为推动绿色建筑发展的有效工具。

  中国绿色建筑从建筑节能起步，随建筑节能工作的推进，“绿色建筑”被引入及应用。2005年，建设部、科技部联合出台《绿色建筑技术导则》，提出因地制宜发展绿色建筑。2006年首部《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006开始实施，途经二次迭代，更新至《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019，其中关于绿色建筑的定义为“在全寿命期内，节约世界资源、保护自然环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑”，代表绿色建筑正式迈向“高质量建筑”时代，绿色技术、产品及服务也成为了众多行业的“必选题”，其中不乏房地产业、建筑业等。

  虽然绿色建筑项目慢慢的变多，但人们对绿色建筑的认知仍然停留在绿化、节约等层面，关于绿色建筑带来新的生活方式及对生活品质的提升并无明显的感知，主要的因素在于绿色建筑系统化设计与落地存在隔阂，导致市面上出现了一批仅为获取标识证书或“技术堆砌”的绿色建筑项目，显然满足不了大众所需，且不易传播。

  随着生活水平的提高，人们越来越向往高质量的生活方式，加上近年来国内一些地区雾霾天气频繁出现、生活饮用水水质不达标、复杂装饰引起的室内甲醛及TVOC超标、居民老龄化、新冠疫情持续等问题，绿色建筑的重要性才逐渐显现，基于此，万都时代结合自己绿色建筑领域近二十年探索及实践经验，提出“绿色金字塔”体系模型，将绿色建筑全生命周期发展路径及其9个阶段的价值完整呈现，其核心论点为“绿色建筑不能仅仅停留在程式化的标识认证层面，而应主动借助绿色建筑评价标准，通过适宜技术、生态设计实现品质提升、资源节约、环境保护的平衡，让人们真切感受到绿色价值为生活带来的改变，真正进入绿色消费的良性循环，从而促进绿色建筑有规模有质量的发展”。

  “绿色金字塔”体系模型囊括了绿色建筑全生命周期9个阶段的不同“打法”，从满足基础合规的报批报建标识逐步进阶至实现品质提升、资源节约、环境保护三者平衡的开发建设，系统指导房地产、建筑等领域公司进行绿色建设，输出高质量绿色建筑，从而让更多人享受健康、舒适、安全、节约的绿色美好生活。

  国内经济较发达地区在政策鼓励及推动下，绿色建筑有了初步的发展，而经济欠发达地区不一定有相应的政策支持，加上经济环境的影响，限制了绿色建筑的发展，导致绿色建筑地域发展不平衡，再者房地产业、建筑业等，执行绿色建筑落地也仅停留在满足基础合规的标识认证层面，致使绿色建筑整体应用水平不高。住建部2015年指出绿色建筑实施存在的“两多两少”问题：设计标识多、运行标识少；“纸面绿色”多、“落地绿色”少，也反映出了这个问题。

  二、在中国实现绿色发展理念及可持续发展观念普及的先行条件应将绿色地产环境问题立法化，从环境和可持续发展的角度建立建筑法规和设计规范；

  三、突破程式化的国内外绿色标准认证限制，主动挖掘绿色标准价值，将各大关键要素规范及系统化落地，方能输出高质量绿色建筑。比如万都时代服务的代表项目之一瑧山府（点这里就可以看），在绿色建筑规划设计标识阶段，突破“纸面”标准限制，着重考虑生活场景、品质居住及人体舒适度等关键要素的落地，将健康、舒适、宜居、富有安全感的生活呈现给人们，做真正意义的绿色“好宅”。

  2022年，万都时代受武汉城建集团委托，对中央云城（点这里就可以看）进行绿色策划，结合老汉口特色及各地块不同业态属性，在前期明确“新旧”结合的设计理念之际，着重考虑建筑、居住环境与人之间的关系，基于国际WELL健康社区标准，从空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区十大维度，综合提升项目品质，增加户外全天候健康饮用水设备、智能垃圾投递系统、新风除霾系统等用户高感知的健康设施，打造差异化高端住宅产品，摆脱传统豪宅被人们津津乐道的“核心地段、优质资源及配套”等刻板印象，重塑高品质健康生活。

  绿色建筑发展至今，之所以能持续输出良好落地的绿色运行项目，除国家各类政策规范和引导绿色建筑有序发展之外，绿色技术服务方也发挥了及其重要的作用，正如“绿色金字塔”明白准确地提出要做真正落地的绿色建筑，因此，不论是基于旧版还是新版绿色建筑评价标准，又或是国外绿色标准，仍有部分房地产开发商及绿色技术服务方敢于合力突破标准限制，做出具备一定技术及产品领先性的绿色高星级项目，比如深圳万科城四期（点这里就可以看）作为首批绿色建筑标识申报项目，在国内缺乏绿色运行参考的情况下，主动进行绿色技术创新，一举成为国内首个住宅类绿色建筑三星级设计+运行标识项目；其十大创新技术亦为万科绿色规模实践作出了良好的铺垫，时至今日，部分技术仍被行业应用。

  2022年9月，住建部公示了本年度第一批三星级绿色建筑标识项目，本批共有5个项目通过评审，这中间还包括万都时代服务的航天科技广场（点这里就可以看），航空精工级绿色技术品质落地，满足“后疫情时代”健康办公需求的同时，为深圳绿色建筑高水平质量的发展提供示范指导。

  2022年11月，万科中心顺利通过本年度近零能耗建筑测评评审，代表万都时代“双碳”实践成果再获官方肯定，自2021年着手深圳盐田大梅沙片区“双碳”探索以来，为夏热冬暖地区构建体系化近零技术解决方案付诸实践，将区域内万科中心打造成为深圳市第一批近零碳排放区试点项目、近零能耗示范建筑，正向引导低碳事业健康发展。

  2022年12月，将龙华祥瑞金茂府打造成为深圳市绿色建筑示范，并为客户争取到400万绿色创新发展专项资金奖励，代表万都时代高端服务下的又一绿色力作系统落地。金茂府着重考虑住户美好生活所需的细节呈现，以打造深圳绿色示范性地标建筑为目标，在建筑节能、机电节能、健康环境等方面做绿色升级，实现居住品质综合提升，是为摆脱传统房地产市场高周转开发模式的转型之作。

  一、环境效益方面，绿色建筑能够大大减少能源与资源的浪费、减少废弃物的产生、减少碳排放、起到缓解温室效应、综合提升环境品质的目的。

  二、社会经济发展方面，绿色建筑能够在一定程度上促进资源的综合利用，使建筑业向低投入、低能耗、低污染和高效益的建设方向转变，从而促进房地产产业体系转变，改变建筑业增长方式，为整个行业带来持续的经济效益。

  三、使用者角度，绿色建筑可以为人们提供更舒适的生活、工作与休憩环境，改善生活质量、降低生活成本。比如绿色建筑可以为人们提供良好的通风、遮荫环境；绿色建筑通过适宜技术及生态设计等高新技术结合，以被动式节能设计、高效设备利用、新能源利用等措施，在保证生活质量的前提下，使得建筑能耗与资源消耗均处于较低的水平，降低生活成本。

  四、房地产开发商角度，绿色建筑作为高质量建筑，以较少的增量投入获得可观的预期收益及品牌效应，能为房地产开发商带来更多的国家、省、市绿色示范，同时，国内不少地方对绿色建筑有相应的补贴政策，加上绿色建筑技术的日益成熟，绿色增量成本下降，实施绿色建筑的性价比也慢慢的变高。

  2007年至今，万都时代逾1000个成功案例中，为客户打造的国家、省、市级绿色建筑、海绵城市示范项目超过了60个，包含6个住建部绿色建筑创新奖，其中，2020年度绿色建筑创新奖61个获奖项目中有5个项目由万都时代提供技术服务，获奖总数更是位居全国前列（点这里就可以看）。

  海绵城市建设层面，仅2022年，为政府、行业打造了多个示范级海绵城市项目，其中，针对深圳大梅沙 奥特莱斯（点这里就可以看）3万多平既有商业圈的海绵改造，以海绵“五可”体系“点线面”打法解决了诸多难题，以较低代价达成雨水径流控制、面源污染削减及自然资源利用等目标，提升场地生态效益，为盐田区海绵城市规模化实践提供参考样本。同年11月，联合国于埃及沙姆沙伊赫召开全球顶级规模的气候类年度会议《联合国气候平均状态随时间的变化框架公约》第27届会议（COP27），大梅沙奥特莱斯作为生态文明与美丽中国实践深圳经验的代表亮相全世界。

  目前领先的绿色地产开发企业都有自己的特色产品或技术。比如万科的适宜技术及生态设计，其作用是为了营造高性能的健康、舒适室内外空间环境。

  万都时代作为万科绿色技术服务方 （点这里就可以看） ，以国际SET舒适度为评价标准，运用智能参数化设计平台对景观空间的热环境、空气污染物等做综合模拟分析，指导景观适宜性设计，通过智能化寻优输出景观环境舒适性能设计的具体方案，以达到提升景观环境宜居指标的目的。

  与金地合作研发的 【Micro Climate金地微气候智慧决策系统】 ，从风、光、湿、声、热、气、色7个维度创造全新价值，通过三大核心技术实现对社区环境的精准控制，从功能、性能全面升级社区景观，打造全方位健康、舒适生活环境，引领行业。

  与万科广深区域公司合作研发，以性能数据指标为依据，对传统十字户型进行迭代升级。有效解决过往楼型设计重点考虑功能及容积率最大化、缺少对环境性能要求的痛点，楼型优化从人在室内空间活动所需的舒适指标出发，通过模拟软件对建筑楼型进行自然通风、自然采光、日照时数等模拟分析，对建筑楼型、房屋空间分布、门窗设置等来优化设计，综合提升室内性能。

  疫情当下，如何在减少接触、控制异味、避免细菌传播等情况下做好垃圾分类，难倒了不少房地产开发商。面对市面上大部分垃圾设备较难满足住区高品质需求的当下，注重使用者真实的体验的房地产开发商已着手垃圾站点创新研究。

  2019年，万科邀约绿合环境打造“垃圾房健康舒适体系”，万都时代作为技术服务方，对标行业空气质量保障标准，历时2年研发攻坚，“环保小屋”面世，引领房地产业“垃圾分类”潮流（点这里就可以看）。

  2022年9月，广州中海学仕里智能无感垃圾投递系统（点这里就可以看）正式投入到正常的使用中，获开发商及物业好评，用户满意度好评率更是高达96%，在全民“吐槽”垃圾分类的当下，好评背后的支撑无外乎这几点：首先从外观设计层面颠覆传统垃圾站点形象；其次通过投递区与清运区分离、无接触感应投递、植物药剂除臭、紫外线灯杀菌、智能面板等技术，提升垃圾站点智能化水平，解决异味、噪声、管理等难题，让住户投递更省心、物业管理更高效；再者将垃圾站点位置规划于低频活动区域，还住户更为健康的社区活动空间，逐步提升居住体验。

  近些年，众多大型房企陆续推出自有绿色技术及产品体系，比如朗诗的“六恒体系”、万达的“慧云系统”、当代置业的“绿色健康复合社区”、远洋的“健康生活家”等，无不与健康、智慧等相关联。不难发现，政策调控的当下，房企愈发明白健康发展的重要性，绿色建筑技术及产品体系作为其中重要“抓手”，是企业构建核心竞争力、实现可持续发展的关键。

  绿色建筑从人性关怀、资源节约、环境友好的角度，思考人类的建设活动，使建筑在与自然和谐共生的前提下实现可持续发展。绿色建筑应用覆盖面广，与品质、资源、环境紧密关联，但为什么总有一些房企不明白绿色建筑的价值所在？研究之后发现，其中一部分原因主要在于企业绿色体系化思维及建设能力不够，导致其对绿色建筑的认知停留在最初级的满足合规阶段，并未真正挖掘出绿色建筑的价值，基于此，综合绿色建筑领域近二十年经验总结，以服务诸多有追求的房企实践经验证明，绿色建筑在房地产开发的各个链条上均能带来绿色价值，体现在改善政府关系、获取资源、满足低碳要求、降本增效、提升产品的质量、提升客户满意程度、建设企业品牌、建立技术储备等诸多方面（点这里就可以看）。

  建设领域要格外的重视绿色地产的理论研究和宣传教育，让从业者进一步探索绿色建筑的内涵及推进绿色地产的深远意义，从经济社会可持续发展的高度，平衡房地产活动、人与自然之间的关系，让绿色建筑及绿色地产理念深入民心。同时，将绿色建筑价值可感知化呈现，让人们真切感受到绿色建筑带来的好处，方能做到全民推广、监督及管理。

  万都时代自2007年成立以来，一直重视项目评估及满意度管理，以充分了解用户实际使用感受，为绿色建筑使用者真实的体验转化之路作铺垫；2017年，为万科全国多个住宅项目进行后评估；而后相继为融创、时代等房企项目，以及昆明公租房进后评估。通过大量用户反馈数据分析，对绿色建筑使用者真实的体验转化的关键要素有了较为深入的认知。

  2021年，深圳市绿色建筑协会受深圳市住房和建设局委托，邀请万都时代及行业专家组成调研团队，开展《可感知的绿色建筑及其应用价值研究》课题编写工作，重点调研国内外省市的成功经验，发掘深圳绿色建筑规划设计、建设、运行、管理等环节的关键点、着力点，并选取已投入到正常的使用中的绿色建筑进行后评估调研，分析影响绿色建筑可感知度的因素。

  十余年绿色建筑研究，以大量的项目评估及满意度管理成果、可感知绿色建筑课题作为支撑，厘清绿色建筑可感知体验转化的两个阶段：

  一、绿色建筑产品、技术展示及体验前瞻期：比如深圳万科城四期的零能耗实验楼集研究、展示、体验于一体，基于南方气候超级节能乃至不耗电、环境友好、智能化的零能耗实验楼探索，向公众展示未来住宅的发展趋势；深圳壹海城的绿色体验馆基于使用者真实的体验而建，是探索绿色建筑怎么样更好服务于人的“先行者”；云南省首个绿色建筑主题展示馆——昆明白沙润园北纬25°绿色生活馆，通过集互动、模拟、学习于一体的展示设计，让人们深刻地意识到人类所面临的环境问题，并充分认识绿色建筑对改善居住条件、实现可持续发展的重要意义及实践现状。

  二、绿色建筑产品、技术体验及应用期：比如新疆博朗天御“景观适宜性”技术从线上至线下综合满足住户健康生活所需；深圳万科云城海绵场景可感知体验及百余次的考察交流，多维度推广绿色价值，以及推广使用者真实的体验的支撑要素之一绿色物业，担当绿色建筑和使用的人之间的纽带，帮助使用者实现更好的绿色体验；2022年，万科麓城、金域九悦花园通过二星级绿色物业评审，航天科技广场更是拿下了三星级绿色物业评审高分，代表其物业管理科学技术水平与用户深度交互关系的核心价值得以实现。

  2022年，围绕“好房子三颗星”绿色理念，将‍万科城市之光‍‍‍‍‍‍（点这里就可以看）‍打造成为福州首个绿色建筑新国标三星级住区，以海绵城市、景观环境性能、隔声降噪等与健康居住息息相关的绿色技术进行系统模块设计，并在落地前期通过示范区展示绿色体验效果，通过多种媒介将绿色感受传递至住户，是为住户营造更为理想的居住环境。

  消费者更青睐“摸得着、看得见”的新技术，近年来，政府部门强力推进绿色建筑，绿色地产市场逐渐丰富，居民消费理念随之发生了一些变化，这种变化在房地产市场也有所呈现，消费者关注的建筑性能已从“节约水、电费”变为“健康、舒适有保障”，消费者的绿色消费观念逐渐形成，但绿色消费需求仍待激发和释放，促进绿色消费是消费领域的一场深刻变革，也是全方面促进绿色低碳转变发展方式与经济转型的关键，这对贯彻新发展理念、推动高水平质量的发展、实现“双碳”目标具有重大意义。

  绿色消费显现层面，万都时代服务的住宅项目代表如万宁 石梅春墅（点这里就可以看），解决复杂地块痛点，通过适宜技术及生态设计综合提升居住环境性能，打造度假式品质住区，带动绿色购房及旅游经济；公共建筑代表如万科 滨海云中心（点这里就可以看），结合项目特色、行业现状及使用者需求，经三轮绿色策划，制定多种技术方案并进行技术、经济统筹对比和优化，在合理成本范围内实现各项绿色性能指标落地，满足办公及商务需求，使得项目租金均价在高于周边同等级5A甲级写字楼约20%的情况下仍能保持比较高的出租率。

  2022年1月，国家发展改革委等部门印发《促进绿色消费实施方案》，其称，至2030年，绿色消费方式成为公众自发行为、绿色低碳产品成为市场主流、重点领域消费绿色低碳发展模式基本形成的关键要素是全方面促进重点消费绿色转型，这中间还包括加快提升食品消费绿色化水平；积极推广绿色居住消费；加快发展绿色建造；推动绿色建筑、低碳建筑规模化发展等。万都时代自成立以来，不仅以自身实践为社会贡献高品质绿色建筑，更是自发投入绿色推广事业，2022年，基于政府、组织及行业等重要论坛、会议、交流与体验活动中，推广绿色建筑、海绵城市，倡导“绿色价值”，助力推动绿色消费规模化发展。

  绿色地产以绿色建筑为主要构成，强调房地产价值网络中各主体在开发经营过程中的绿色化，调动价值网络中全员主体参与，进行全生命周期成本理论的绿色房地产开发经营活动，最大限度节约世界资源、保护自然环境，实现人、建筑与自然和谐共生。

  资料显示，目前，中国建筑体量已超越500多亿平方，其中仅有约0.2%的面积属于绿色建筑，因此，中国的城市化路程还长，房地产业应担当起绿色地产建设的重要角色，而其中亦有部分企业先行迈出了绿色地产探索及实践的脚步。

  2005年，万都时代创始人任职万科技术要职期间，全程主持了万科绿色地产——环境策略的制定，策略明确说，万科作为可持续企业，应该努力取得环境效益、社会效益和经济的效果与利益的平衡，涉及三个层面：

  在三个层面基本观点的指导下，制定了相应政策、目标及指标，为万科绿色地产发展系统进阶至“绿色金字塔”8阶位置奠定了基础。

  虽然部分房地产开发商开启了“绿色地产”之路，但纵观中国房地产业30多年的发展，大部分房地产开发商关注的仍是土地和资本两个市场，在住宅产业化、新材应用及开发理念等仍然缺乏创新的风气下，急需创新型、革命性的产品更新市场。再者绿色地产在实施过程中的标准化和产业化，更符合我国产业转变发展方式与经济转型的需要。因此，绿色地产的未来是明朗的，市场需要绿色地产。当然，想要更多房企自愿进入绿色地产轨道，并实现规模效应，除房企本身需要投入更多的精力和财力研发新产品、技术及体系之外，政府及政策力度也需更强硬一些。

  绿色地产目前正处于从政策驱动转向市场选择的阶段，预示着绿色地产即将进入深度发展阶段，此时，关于绿色地产的路径选择将成为众多房地产开发商的主动行为，并逐渐演化为一种核心竞争力，这与房地产业以产品为核心的发展特征相契合，其中的支撑除了我们熟知的品牌、物业、地段、配套外，最为关注的还是地产项目的产品的质量，即产品力，但产品力所包含的远不止单纯物理意义上的产品的质量，且不说各大房企打出的产品力概念，也制定了各自的产品力战略体系，眼花缭乱的玩法，只是表面看起来合理，但实际是离市场需求仍有一定的距离，用户在哪、市场在哪，因此产品力最终应该回归生活本真，让用户真实体验并感受到其带来的好处，明白房子除了是遮风避雨之所，更多的是“健康、舒适、安全、节约”等维度的综合呈现。

  从横向来看，发达国家绿色建筑涉及的产值非常庞大，美国绿色建筑委员会(USGBC)总裁兼首席执行官Mahesh Ramanujam曾表示“随着慢慢的变多的人要求并期望在更健康的地方生活和工作，全球慢慢的变多的领导者致力于绿色建筑，现在这是一个价值数万亿美元的产业”。意味着，中国也将有更多的政策出台，并辅以金融、技术等措施和手段，推动绿色地产迭代升级。近些年，中国绿色金融已成为全世界同业领域的旗手，中国的绿色信贷、绿色债券、绿色基金、碳金融等具体绿色金融理财产品及其服务领域的规模在快速扩大；地方建设绿色金融改革创新试验区，也将绿色金融推向纵深发展；绿色金融将成为全世界环境治理的新型手段，是房地产业转型的有力工具。

  近些年，人们对健康生活的需求愈发旺盛，再者“美好生活”、“30碳达峰、60碳中和”等国策的推出，绿色低碳生活的推进将会成为常态，以绿色建筑推动居住需求的更新迭代，既实现了城市可持续发展，又能为生活在城市中的人们提供更为宜居的健康环境。

  房地产业作为人们居住、办公、文娱等建筑及空间的重要提供者，绿色持续升级也将成为常态。绿色金字塔作为绿色地产的正确实践路径，除房地产开发商外，其中涉及到的各链条相关企业，均可构建自有特色“绿色金字塔”体系，以明确自身绿色可持续发展路径并付诸实际行动，实现品质提升、资源节约、环境保护的平衡，为社会、行业及个人创造绿色价值，方能引领绿色地产下一个风口。